Źródło: Dziennik
Deweloperzy wstrzymali się z kupowaniem gruntów

Kryzys na rynkach finansowych doprowadził do nagłej podwyżki czynszów 

Kryzys finansowy wpływa na rynek powierzchni magazynowych w Polsce. Zamiera obrót działkami inwestycyjnymi, a czynsze dosłownie eksplodowały. Wśród chętnych do wynajęcia magazynów oraz firm deweloperskich zapanowała niepewność

Patrząc na raporty o powierzchniach magazynowych z lipca 2008 r. widać wyraźnie, że bije z nich niesamowity optymizm. Czynsze za magazyny w pierwszym półroczu 2008 r. były stabilne, deweloperzy zapowiadali spektakularne inwestycje i deklarowali chęć zakupu kolejnych gruntów. Pod koniec 2008 r. sytuacja się zmieniła. Krach na rynkach finansowych spowodował, że deweloperzy muszą zmienić swoje plany.

Najemcy w szoku
Pierwsi pogarszającą się sytuację na rynku magazynów do wynajęcia odczuli najemcy. Dosłownie z miesiąca na miesiąc zmieniły się czynsze wywoławcze za wynajem hal. "Jeszcze kilka tygodni temu najemcy poszukujący obiektów logistycznych o powierzchni do 10 tys. mkw. w podmiejskiej lokalizacji mogli liczyć na opłaty do 3 euro za mkw. miesięcznie. Dziś ten sam najemca za tą samą powierzchnię usłyszy od dewelopera, że stawka wzrosła nawet do 4 euro!" - mówi Tomasz Olszewski, szef działu powierzchni magazynowych w Cushman & Wakefield.
Skąd ta różnica? "Przede wszystkim wzrost kosztów pieniądza i duża niepewność. Trzeba pamiętać, że większość deweloperów na rynku magazynowym żyje, że sprzedaży obiektów, które wcześniej wynajęła. Stopy zwrotu z około 7 proc. muszą więc pójść w górę do około 8 lub nawet 8,5 proc. A to ma właśnie największy wpływ na rosnące czynsze" - tłumaczy Tomasz Olszewski z Cushman & Wakefield.

Bo grunty są za drogie
Deweloperzy w pewnym sensie padają ofiarą nieufności banków. Część z nich mówi nawet, że są skłonni do kolejnych inwestycji. Z takich deklaracji niewiele jednak wynika, bo bankowcy zakręcają kurek z pieniędzmi. Mamy więc proste przełożenie: nie ma pieniędzy, nie będzie nowych inwestycji. Tu pojawia się też kwestia drożejących od kilku lat działek inwestycyjnych. Ich właściciele w przeciągu kilku lat wciąż podnosili stawki.
Jeszcze dwa lata temu za metr terenów przeznaczonych na budowę hal jakieś 20 do 30 km od centrum miasta trzeba było zapłacić około 100 do 150 zł za metr. W poprzednim roku ceny gruntów wzrosły do 250, 300 zł. Takie ceny dla wielu deweloperów są nie do przyjęcia. Kalkulują inwestycje i dochodzą do wniosku, że przy tak wyśrubowanych stawkach za ziemię ich biznes przestaje być opłacalny lub w najlepszym razie bardzo ryzykowny.
Zamiera obrót gruntami, potwierdzają to firmy deweloperskie. "Jeszcze kilka miesięcy temu wszyscy z optymizmem patrzyli w przyszłość. Jednak ostatnie załamanie na giełdach spowodowało, że banki ograniczają udzielanie kredytów. Kupowanie działek po obecnych stawkach stało się nieopłacalne" - przyznaje Bartek Krawiecki, partner zarządzający Panattoni Europe.

Będzie mniej magazynów w budowie?
To co jeszcze w pierwszym półroczu mogło wydawać się niemożliwe może się ziścić: w przyszłym roku na rynek trafi mniej powierzchni magazynowej i produkcyjnej do wynajęcia.

"Oczywiście deweloperzy wciąż posiadają duże banki ziemi więc mogą budować. Ale z drugiej strony przy utrzymującym się wysokim popycie na magazyny do wynajęcia można się spodziewać, że zapasy ziemi szybko się wyczerpią" - przewiduje Tomasz Olszewski.

Czy to oznacza, że deweloperzy przełkną większe stawki i ponownie zaczną skupować ziemię? "No właśnie niekoniecznie. Wielu deweloperów uważa bowiem, że przy tak wyśrubowanych cenach gruntów nie są w stanie dopiąć biznes planu inwestycji. Do tego dochodzi niechęć banków do finansowania ryzykownych inwestycji. Obecna sytuacja doprowadzi do znacznego spadku cen gruntów" - mówi Tomasz Olszewski.

"Nasza firma ma jeszcze zapas gruntów. Kolejnych na razie kupować nie będziemy. Na pewno poczekamy kilka miesięcy, aż ceny spadną do akceptowalnych poziomów. Już widać, że mniej atrakcyjne tereny są oferowane po stawkach o 30 proc. niższych. Niestety te najbardziej atrakcyjne wciąż są zbyt drogie - dodaje Bartek Krawiecki z Panattoni.